Aus eins mach Drei: Zurück zur mischgenutzten Parzellenstruktur

Die „Rosi“ in der Rosenthaler Straße 43–45 in Berlin ist ein abgeschlossenes Neubauprojekt und Gebäudeensemble direkt gegenüber den berühmten Hackeschen Höfen in Berlin-Mitte. Mit dem Flagship-Apple-Store, H&M Home sowie Vodafone konnten attraktive Einzelhandelsmarken für diesen besonderen Ort gewonnen werden. Moderne Workspaces von WeWork und hochwertige Wohnungen in den oberen Etagen komplettieren das mischgenutzte Gebäudeensemble.

Bei der Umsetzung des Projektes berücksichtigte VALUES Real Estate vielfältige Aspekte der Nachhaltigkeit: von der Errichtung des Gebäudes und seiner Integration in das städtische Ensemble über den künftigen ressourcenschonenden Betrieb der technischen Anlagen bis hin zur sozialen Integration der künftigen Objektnutzer in die Umgebung und deren verkehrstechnische Anbindung zum Objekt. VALUES nahm an diesem innerstädtischen urbanen Standort die traditionelle Berliner Parzellenstruktur wieder auf und überwand den einfachen, eingliedrigen, an diesem Ort unpassenden Funktionsbau. Die hochwertige Architektur der neuen drei Einzelgebäude lassen diese jeweils als Solitär erscheinen, passen sich aber auch architektonisch den zum Teil denkmalgeschützten Altbaufassaden sowie den Neubaufassaden der angrenzenden Gebäude an.

„Wir haben ein auf Qualität ausgelegtes Ensemble geschaffen, das mit der Stadt altern kann und somit ein wichtiges Kriterium für die Langlebigkeit der ,Rosi‘ erfüllt“, sagt Dr. Thorsten Bischoff, Managing Director VALUES Real Estate. So suchte VALUES für die Fassadengestaltung gezielt hochwertige heimische Naturmaterialien aus, wie etwa Klinker aus dem Münsterland und Muschelkalk aus Baden-Württemberg. Wo möglich, kam
auch viel Holz zum Einsatz, etwa bei der Verkleidung von Fluren oder der Ausgestaltung einer Lobby.

Außerdem setzte VALUES Real Estate an diesem Standort ein zeitgemäßes, inklusives Mischnutzungskonzept um, das neben den Einzelhandels- und Bürobereichen auch Wohnraum in Innenstadtlage bietet. VALUES gelang es dabei, die beiden Nahversorger des alten Gebäudes auch für das neue Objekt zu gewinnen. Für Familien schuf VALUES im begrünten Innenhof einen Kinderspielplatz mit einer Fläche von rund 200 Quadratmetern.

Das Mobilitätskonzept verfolgte die Erschließung ohne Pkw – ausgenommen von einigen barrierefreien Stellplätzen. Anstatt der im Vorgängerbau vorhandenen Tiefgarage entschied sich VALUES für die Schaffung von mehr Fahrradstellplätzen als baurechtlich vorgeschrieben. Jeder Fahrradstellplatz ist witterungsgeschützt. VALUES setzt darüber hinaus auf die sehr gute Erschließung durch den ÖPNV und unterstützt Initiativen, die rund um den Hackeschen Markt eine größer angelegte innerstädtische autofreie Zone schaffen möchten.

Zudem liegt der Fokus auf einem möglichst klimafreundlichen Betrieb des Objektes durch Anschluss an die Fernwärme mit geringem CO2-Emissionsfaktor sowie den Einsatz von Condition Monitoring für ein effizientes und ressourcenschonendes Facility Management. Gut platzierbare und energieautark arbeitende Sensoren an den technischen Anlagen des Gebäudeensembles – etwa an Rolltreppen und Türen – überwachen den Betrieb und können Fehler schnell erfassen und an ein Dashboard weiterleiten. Diese Datenerfassung befähigt das Facility Management, Fehlerursachen sofort zu erkennen, zu beheben und somit einen reibungsfreien und energieschonenden Betrieb der Anlagen zu gewährleisten.

Perspektivisch lassen sich per Condition Monitoring Rückschlüsse ziehen, die mögliche Dysfunktionen der technischen Anlagen schon erkennen, bevor der Fehler überhaupt zu merken ist. Diese Erkenntnisse sichern den optimalen Betrieb und die auch langfristig energieeffiziente und ressourcenschonende Funktionalität der kompletten Anlagen.

Mikroklima und Biodiversität im Fokus

Darüber hinaus legte VALUES Wert auf einen positiven Einfluss des Objektes für das Mikroklima und die Biodiversität dieses Standortes. Zur Aufnahme von Regenwasser und als Lebensgrundlage für unterschiedlichste Insekten und Vögel wurden alle Dächer inklusive der Müllbereiche begrünt und eine Zisterne zur Wiederverwendung des Wassers installiert. „Wir leisten somit einen wertvollen Beitrag zum positiven Stadtklima“, sagt Dr. Thorsten Bischoff.

Einige der Wohnungen sind barrierearm. Zudem ist ein barrierefreies WC öffentlich zugänglich. Die gewerblichen Mieter engagieren sich zusätzlich für Barrierefreiheit. Apple hat beispielsweise ein umfangreiches Konzept zur Barrierefreiheit im Retailbereich umgesetzt. Durch zwei Nahversorger und die Wohnungen verbessert die „Rosi“ die Infrastruktur am Standort.

Das Engagement geht über den Betrieb des Gebäudes hinaus. Am Standort setzt sich das Asset Management für die Belange der Mieterinnen und Mieter und Nachbarschaft ein, indem es sich für einen verkehrsberuhigten Bereich und eine Fußgängerzone in der Rosenthaler Straße einsetzt. Während der Bauphase suchte VALUES Real Estate einen engen Austausch mit der Nachbarschaft. Als Ausgleich für entstandene Belastungen während der Bauphase verschenkte VALUES Kino- und Kabarettkarten für in den Hackeschen Höfen gelegene Einrichtungen an die Mieterinnen und Mieter. Damit unterstützte VALUES gezielt jene Kulturbetriebe vor Ort, die von der Baumaßnahme mittelbar betroffen waren

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